Les Presles à Epinay-sur-Seine en 2008 ©-Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

La Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) a de nouveau épinglé un office HLM et son directeur général, Bernard Marette, qui dirige Habitat 76, principal office HLM de Seine-Maritime. Tout un symbole. Car Bernard Marette est en outre le patron de la Fédération des directeurs d’offices HLM de France; l’organisme chapeautant donc l’ensemble des relations entre les responsables des offices et les pouvoirs publics.

Nous avons sollicité à plusieurs reprises Bernard Marette pour qu’il s’explique sur les faits qui lui sont reprochés par cette mission d’inspection, sans obtenir de réponse.

15.000 logements au bord du scandale

À Marseille, 15.000 logements sont menacés par de multiples pratiques douteuses. Un rapport officiel, très discret, en ...

Ainsi, dans un rapport rendu par la Miilos en septembre dernier, et dont nous avons obtenu une version non expurgée, les auteurs pointent du doigt Habitat 76, qui gère quelque 30 000 logements sur toute la Seine-Maritime. En tête de leurs griefs : son insuffisance de production de logements sociaux mais aussi la rémunération et le train de vie de son directeur général.

20 000 euros

L’homme est en poste au sein de l’office HLM depuis 2001, avec un contrat de travail qui au gré du temps s’est adapté à la réglementation sur le statut des patrons d’offices HLM. Or, après la publication en octobre 2009 d’un décret définissant le nouveau système de rémunération de ces dirigeants, Bernard Marette décide que cette disposition lui bénéficiera de manière rétroactive. Une faute selon la Milos. Qui comptabilise les revenus indus qu’il aurait ainsi perçus : 20 000 euros de trop pour l’année 2009 et 17 000 euros pour 2010. En plus de l’utilisation d’un 4X4 de luxe, de facture allemande, un peu superflue au yeux des inspecteurs.

Les Choux Creteil 2009 ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Pour faire passer la pilule au conseil d’administration, le président d’Habitat 76, Didier Marie, par ailleurs président du Conseil général de Seine-Maritime, tente de trouver des justifications, selon le procès-verbal de cette réunion (reproduit ci-dessous). Il précise notamment, à propos de Bernard Marette :

Ainsi, prenant en compte ce contexte, mais aussi les différentes responsabilités que votre directeur général a été amené à assumer, notamment en présidant pendant près de six années, l’association régionale HLM regroupant les 38 organismes de Haute Normandie, en participant aux travaux de la Fédération nationale des directeurs d’office en tant que vice président puis récemment Président et ceux de la fédération des office en tant que conseiller fédéral, je vous propose d’arrêter pour trois exercices à compter de 2009, comme le permet le décret, la partie variable au niveau au-delà duquel une autorisation bi-ministérielle serait nécessaire, soit 15%.

Motif invoqué

Mais en examinant les nouvelles clauses qui imposent ces suppléments de salaires, le rapport de la mission note que les responsabilités au sein de la Fédération nationale des directeurs d’offices HLM ne peuvent pas être un motif sérieux. Et la Miilos de préciser dans l’une de ses annexes (voir ci-dessous) :

Pour la bonne compréhension du lecteur, il convient de préciser que le Directeur général est membre du bureau fédéral de la Fédération des OPH (Trésorier) et président de la Fédération nationale des directeurs d’OPH. À ce titre, il participe à différents groupes de travail (statut des offices, communication, Europe) ou commissions thématiques (commission employeurs, fédération, partenaire). La Mission relève, à la lecture des statuts et du règlement intérieur de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat (article 6) que les fonctions de membres du Conseil fédéral sont exercées à titre gratuit [...]. En conséquence, ce motif invoqué, celui de la participation à différentes instances professionnelles pour justifier l’augmentation de la rémunération du DG est contraire aux règles statutaires dont s’est dotée la Fédération. Par ailleurs, la Mission a constaté que l’avenant au contrat signé le 23 octobre 2009 ne mentionne pas cet élément.

Epinay-sur-Seine ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Irrégularités

Pour sa défense, dans différents échanges, le directeur général, sous la houlette de Didier Marie, explique à la Milos que la rémunération est basée sur les comptes clôturés de l’année 2008 et que ” le décret comporte une mesure ou référence rétroactive puisqu’il conditionne le calcul de la rémunération au nombre de logements locatifs gérés par l’office…”. Une interprétation que la mission interministérielle ne reprend pas à son compte.

Cité du Luth à Gennevilliers ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Mais le ministère de l’Écologie, du développement durable, des transports et du logement n’est pas resté sans réaction face à ces situations sulfureuses. Bernard Marette en habits de président de la Fédération des directeurs d’offices HLM était intervenu début novembre 2011 auprès d’un haut-fonctionnaire du ministère pour discuter de façon informelle de la régularisation des irrégularités sur les salaires des patrons des offices. Quelques jours plus tard, Étienne Crépon, directeur de service au ministère de l’Ecologie, le rappelle à l’ordre (voir courrier ci-dessous) :

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau statut des directeurs généraux d’offices publics de l’habitat (OPH), les premières remontées des contrôles de la Miilos font apparaitre quelques lacunes dans l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, j’observe dans les publications de la Fédération quelques inexactitudes, sources potentielles d’insécurité juridique pour les OPH.

Modes de calcul

Globalement, la levée de boucliers ministériels déclenchée par le rapport de la Milos semble titiller les différentes acteurs du dossier. Deux amendements ont été déposés à la suite du projet de loi sur la majoration des droits à construire votée par l’Assemblée la semaine dernière et du projet de loi sur la simplification du droit devant le Sénat. Tous deux en procédure accélérée. Ils suggèrent d’inscrire dans la réglementation de nouveaux modes de calcul des salaires versés aux dirigeants d’offices HLM.

Cité Pagel, stade de l'Ile de Vannes à Ile-Saint-Denis, 2008. ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Photographies de Cyrus Cornut/Dolce Vita, via Picture Tank. Tous droits réservés ©

Vous avez aimé Madoff ? Vous allez apprécier les variantes de la Pyramide de Ponzi. Celle-ci figurait déjà dans la littérature sur le développement durable depuis les travaux du Club de Rome. Elle est reprise en trois volets, ici, là et enfin là par un groupe de travail américain « Strong Town » militant de la ville dense qui applique son modèle à la croissance urbaine. Ce bref feuilleton assoit ce raisonnement insensé au plan économique et en démonte les mécanismes.

La « corne d’abondance » de l’étalement urbain

Financièrement, le mode de vie américain, basé sur l’étalement urbain comme principe de modernité, s’analyse comme une fuite en avant qui se finance sur le pari de l’accroissement perpétuel. Dès lors, l’échec est programmé, au moins dans une économie américaine où les infrastructures de réseaux sont largement financées au niveau fédéral mais dont l’entretien revient au local. Deux faillites corroborent l’actualité de cette thèse : les « subprimes » nées dans les extrémités de l’étalement urbain et la baisse voire l’abandon de plus en plus fréquents de la maintenance d’infrastructures urbaines et périurbaines de transports (routes, ponts…). D’autres illustrations du fameux schéma se proposent avec les gaz de schiste aux Etats-Unis ou chez nous, avec la fuite en avant du Grand Paris ou les investissements du THD (très haut débit). Ce qui pose question est moins l’analyse que chacun pressent désormais que la manière de sortir du piège.

Le principe de prospérité – faire la ville en dehors de la ville – qui fonde le développement périurbain américain n’a jamais été éprouvé dans ses limites tant que la croissance prévalait. L’effondrement des marchés immobiliers domestique et commercial ont fait surgir les premières critiques. La difficulté pour les territoires à assumer les coûts de maintenance confirme l’intuition.

L’intuition ? Le développement inflationniste des infrastructures liées à l’étalement urbain développe une logique d’économie décroissante, voire à un moment négative. Ce modèle de développement est intimement lié au rêve américain et sa remise en cause n’est pas à l’ordre du jour. Quelques analystes tirent la sonnette d’alarme tandis que la grande majorité persiste à croire en la croissance des villes dès les premiers signes de reprise économique. Mais jusqu’à quand cela pourra-t-il durer ? Madoff devait aussi se poser la même question. La différence ? Certes, il pariait sur une croissance infinie, mais peu dupe il savait qu’il fabriquait une spirale. Nous, nous refusons de voir la bulle.

Les investissements – en majorité financés par le gouvernement fédéral ou par des prêts à taux d’intérêt préférentiels – représentent un coût d’entrée (ou coût fixe) faible pour les autorités locales. Le piège de cet effet d’aubaine se referme quand ces mêmes collectivités supportent l’engagement financier de long terme de ces infrastructures qui s’usent, ont des coûts de maintenance élevés et doivent finalement être remplacées. Cette vue court-termiste des collectivités se justifierait ainsi :

• La ville mise sur le surcroît de revenu issu de la croissance urbaine pour financer la maintenance des infrastructures.
• La ville accélère constamment sa croissance afin de générer suffisamment de trésorerie pour financer la maintenance de l’existant.

Un classique de la Pyramide dès lors que les villes ne croissent pas indéfiniment. La deuxième assertion s’écroule tandis que la première est systématiquement invalidée par l’expérience. Voila pourquoi l’étalement urbain fonctionne souvent comme une « bulle » ; la valeur constante des coûts n’est plus compensée par leur valeur d’utilité de plus en plus marginale quand les financements baissent avec la réduction de la densité urbaine. Une croissance irraisonnée de l’endettement les mène fatalement à une fin douloureuse. Y échappent les villes qui veillent à ce que le revenu de la croissance couvre les dépenses de maintenance et de remplacement des infrastructures.

Le bitume : machine à bulles pour les communes

Reprenons ici deux des démonstrations de l’article.

# Ainsi d’une route de campagne financée à 50% par la commune. Le montant estimé des taxes récoltées donne un horizon de 37 ans pour que la ville récupère les fonds investis alors que la durée de vie de la route s’élève à 20 ou 25 ans.

# Ou d’une commune dont le coût du remplacement (nécessaire) du système de traitement des eaux usées représente 27.000$ par habitant, soit l’équivalent du revenu annuel médian de la population. Le remplacement est inenvisageable sans financements extérieurs.

Dans chacun des cas étudiés, l’horizon de couverture des investissements consentis par la ville par le biais de fonds publics fédéraux, d’endettement ou de partenariats-publics privés dépasse de plusieurs décennies la durée de vie estimée des infrastructures. Chaque fois qu’une infrastructure arrive en fin de vie, le cycle d’investissement doit repartir, au passif de la collectivité. Il en va de même que l’endettement et du développement des infrastructures afin d’éviter le goulet d’étranglement de leur non-remplacement. En cas de stagnation prolongée de la croissance, l’endettement décolle.

En voici l’illustration graphique :

La courbe représente les flux de trésorerie disponibles pour la ville ou la collectivité considérée. On raisonne au niveau de la ville (donc pour plusieurs projets d’infrastructures successifs) et pour plusieurs cycles de vies des infrastructures. La première partie de la courbe représente la croissance de la trésorerie disponible lorsque les nouvelles infrastructures sont sources de rentes fiscales croissantes pour la ville. La décroissance commence lorsque les infrastructures doivent être remplacées car elles représentent un coût équivalent à leur première construction, mais n’apportent plus de surcroît de revenu fiscale.

Ce système détruit donc de la valeur au lien d’en créer. Les bénéfices modestes à court terme sont submergés par des coûts massifs à long terme. Le modèle est durable sur un cycle de vie de l’infrastructure car son remplacement peut être financé par le surcroît de taxes résultant de la croissance de la ville dans son ensemble, mais il suffit que deux infrastructures majeures doivent être remplacées à des périodes proches pour que le modèle explose. La croissance des revenus peut supporter les coûts de maintenance mais les montants de leur remplacement assèchent les ressources. Le système alors s’effondre.

Le Grand Paris : une Grosse Arnaque ?

Le gaz de schiste nous embarque-t-il dans un autre schéma de Ponzi ? Le New York Times l’affirme à l’aune de « fuites » en provenance des exploitants. Pourquoi ce thème de la bulle resurgit-il de manière aussi lancinante ? Cette lecture n’est pas réservée aux États-Unis. Elle résonne avec des observations faites de ce côté de l’Atlantique. Les notions de progrès et de service public conduisaient jusqu’il y a peu l’État à prendre ces travaux à sa charge. Son désengagement important de ces dépenses d’infrastructures est un signe ambivalent. Exercice de lucidité – ce n’est plus supportable et l’État n’investit plus qu’à la marge – ou signe de renoncement au service public ?

D’un côté, de plus en plus de territoires présentent des signes annonciateurs de faillite et de l’autre, l’Etat maintient une fiction d’investissements considérables, mais se paie de mots. Il en va ainsi des infrastructures de transport pour lesquels la puissance publique aligne des annonces de milliards d’euros. Ainsi le schéma national des infrastructures de transport annoncé par le gouvernement français en 2010 représente 170 milliards d’euros d’investissement, mais se conclut pour l’heure par quelques malheureuses aumônes en termes de millions (cf. le Transilien). Il en est de même des réseaux informatiques de très haut débit (THD) qui ne peuvent être amortis que dans des zones très denses. Mais un contre exemple amène à s’interroger. Les infrastructures de transport du Grand Paris relèvent en effet typiquement de la même analyse que celle de Strong Town.

L’urbaniste Frédéric Leonhardt (Les comptes fantastiques du Grand Paris) dresse dans le passionnant blog Métropolitique un tableau extrêmement critique de l’équilibre financier du projet. Pour lui, « tous les ingrédients d’un crash industriel public sont réunis ». Il qualifie le Grand Paris Express de « Grand Canyon financier ». À des choix techniques budgétivores (le réseau souterrain) s’ajoutent les dérives prévisibles (la Cour des compte évoque une moyenne de dérive des coûts de 92% sur ce type de projet), sans compter les coûts de fonctionnement, rejoignant par là précisément l’analyse de « Strong Town »…

Il faut ajouter à cela l’exploitation du nouveau réseau ; elle a fait l’objet d’une seule véritable estimation dans le cadre du rapport du député Carrez (septembre 2009). Pour un investissement de 24 milliards d’euros (Réseau Grand Paris version Christian Blanc combiné au plan de mobilisation de la région), les besoins complémentaires de fonctionnement sur la période 2010-2025 sont de 19 milliards d’euros, qui viennent s’ajouter à la dérive continue du déficit de fonctionnement du réseau évaluée, elle, à 24 milliard d’euros.

… Et sans compter d’autres dérives, absentes des comptes actuels.

La charge actuelle du STIF, près de 8 milliards d’euros par an, sera durablement alourdie par les réseaux supplémentaires. La couverture de zones largement moins denses générant des trafics moins élevés, le prix de revient par voyageur sera moins favorable que ceux observés sur les réseaux RER et Métro existants. Combinés au coût initial augmenté des dépassements, ce constat rend le financement et la réalisation du réseau dans sa globalité largement virtuelle.

… et sans compter d’autres incidences.

Au delà de la seule question financière, les désavantages de cette stratégie du tout neuf-tout beau se cumulent : les délais de réalisation, 10 ans en moyenne, sont plus longs que ceux autorisés par un recyclage d’emprises existantes ou un passage en viaduc. De plus, une infrastructure souterraine produit une quantité de carbone élevée, un kilomètre de tunnel engendre 40.000 tonnes de CO2, soit pour la totalité du réseau une addition minimale de 6 millions de tonnes. Ces arguments sont connus, cela n’a pourtant pas effrayé les décideurs.

Le choix assumé par toutes les parties prenantes du financement s’enferme bien dans une spirale dont on ne voit pas l’issue, sauf à ce que le projet ne survive pas à un changement de majorité lors de la présidentielle de 2012 et que leurs successeurs aient plus de lucidité. Frédéric Leonhardt rappelle que d’autres dossiers se tissent des mêmes illusions.

Pourquoi cette fuite en avant ? Elle rappelle furieusement des dossiers nationaux, comme les dossiers Lignes Grandes Vitesse Normandie et Sud Ouest par exemple, qui ont la formidable double faculté de faire monter le coût des travaux à des valeurs astronomiques tout en faisant rêver les élus locaux. Ils voient arriver l’Etat avec des projets mirifiques, garantis sans nuisances, leur promettant une dynamique économique inespérée.

La charge est sévère mais terriblement lucide. Le constat reprend exactement les éléments d’analyse des Américains : effet d’aubaine (auquel Frédéric Leonhardt ajoute « l’effet d’annonce »), logique d’extension périurbaine, investissements non pertinents, valeur décroissante de l’utilité, coûts de fonctionnement insupportables, dérives inconsidérées… et dettes abyssales. Face à ces inconséquences économiques, il reste en outre à mesurer les effets induits pour les citoyens dans leur quotidien dès lors qu’on encourage, ce faisant, le processus d’étalement et qu’on étend la règle de l’écartèlement croissant entre résidence, travail et autres ressources. Le piège se referme alors sur un cercle pervers.

L’issue présumée de ces paris aveugles sur l’avenir a bien sûr beaucoup à voir avec la crise économique et le poids des dépenses sociales. Il a aussi beaucoup à voir avec les défis environnementaux et sociaux emportés, sans qu’on le dise, dans la même bourrasque. Pourtant, il existe d’autres paris sur le futur qui permettraient de s’extraire de la vrille (voir notamment notre série sur le « peak-car » automobile). Il font d’autres paris sur les « intelligences » de tous ordres au lieu et place du béton, du macadam et des rails.

Photo FlickR futureatlas.com ; ricksomething ; afterthetone ; Kat ; dalbera.

Image de une Loguy pour OWNI /-)

Retrouvez les autres articles du dossier sur les bulles économiques :

Gaz de schiste, les nouveaux subprimes ?

Bitcoin : de la révolution monétaire au Ponzi 2.0

Or, en janvier 2011, un audit de la Mission interministériel d’inspection du logement social (Miilos) – révélé par OWNI – fustigeait cette relation entre HMP et IAG, entamée en avril 2003. Selon la Miilos, la structure de cet homme d’affaires marseillais a été chargée, dans la plus grande opacité, de percevoir les loyers de certains baux commerciaux de Marseille. Dans une version non expurgée du rapport, que nous avons pu reconstituer, les inspecteurs écrivaient :

Depuis mai 2006, des prestations d’assistance et de conseil pour la gestion et le recouvrement des loyers relatifs à ses baux commerciaux ont été confiés pour un montant de 271.277,55 euros HT par l’office à la société IAG sans mesure de publicité ni mise en concurrence, en méconnaissance des dispositions du code des marchés publics.
HMP a eu recours au prestataire IAG en avril 2003, pour la gestion et le recouvrement des loyers relatifs aux baux commerciaux, dans le cadre d’un marché public signé aux termes d’un appel d’offres ouvert. Ce marché avait été passé pour une durée ferme de trois ans à compter de sa date de notification, soit jusqu’au 28 avril 2006.

Or, depuis cette date IAG a poursuivi ses prestations, en dehors de tout cadre contractuel valide et sans que l’organisme procède à la passation d’un nouveau marché public comportant la mise en œuvre de mesures de publicité et de mise en concurrence en méconnaissance des articles 16 (obligation de remise en concurrence périodique) et 26 (obligation de recourir à un marché passé selon une procédure formalisée) du code des marchés publics.

Aux yeux de la Miilos, le clan Arnoux (le père et ses deux fils) et la société IAG font fonction de syndicat de copropriété pour le bailleur depuis avril 2003 : gestion technique et administrative des locaux, répartition des montants des factures par exemple.
Le marché initial passé entre le bailleur et IAG courait sur 3 ans après un appel d’offre ouvert. Soit jusqu’à avril 2006. Fin avril le contrat s’est prolongé, en silence. Le lancement de l’appel d’offre et la notification du nouveau marché effectués, HMP estime avoir remis la situation à plat. Et le cabinet immobilier est toujours responsable des baux d’HMP. La Poste, des médecins, des auto-écoles et autres locaux commerciaux sont concernés.

La décision du bailleur de rendre public un marché pour lequel IAG avait l’exclusivité se teinte d’hypocrisie. À Marseille, cette question dérange : OWNI a contacté Axel Arnoux qui a refusé de s’expliquer sur la commande d’HMP et sur les conditions de son exécution. De son côté, Jean-Luc Ivaldi, président d’HMP, nous répond qu’IAG poursuivra cette année encore sa mission de recouvrement et de gestion de ses loyers mais pour “une période d’essai” courant jusqu’en décembre prochain. Pour le directeur général d’HMP :

Nous verrons si c’est intéressant ou pas. Et si nous sommes satisfaits.

Avec leur premier contrat passé en 2003, HMP et IAG imposent des périodes d’essai très extensives, même pour Marseille.

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Illustration Flickr CC Le Calmar (by-nc)

Parmi les négligences les plus graves, la Miilos met les élus en garde contre des retards importants dans l’entretien et la maintenance d’une partie du parc « susceptibles dans certains cas de ne pas garantir la sécurité des locataires ». Et énumère quelques lacunes à la limite du copinage coupable : absence d’appel d’offre pour l’assistance et le conseil pour la gestion et le recouvrement des loyers (confié à la même SARL depuis mai 2006); absence de contrôle interne et hiérarchique pour la tenue de la comptabilité, etc. Les conclusions des auteurs évoquent un inventaire de crapuleries organisées sur une vaste échelle :

Les taux de loyers supérieurs aux maxima conventionnels actualisés doivent être supprimés et les trop-perçus remboursés. HMP s’attachera à supprimer les irrégularités relatives à certaines prestations commandées sans publicité ni mise en concurrence et aux ventes de logements aux locataires qui ne respectent pas les prix maximum autorisés réglementairement.

HMP précise qu’il « prend acte des constats de la mission et qu’il poursuit » ses efforts. Si le rapport de la Miilos se limite à l’audit des exercices 2009 et 2010, la gestion très contestable d’HMP se révèle plus ancienne. Nous avons rencontré à Marseille des locataires lancés dans de véritables guérillas judiciaires pour faire valoir leurs droits auprès de l’organisme public.

Le 2 novembre 2010, la Cour d’appel de Marseille a donné raison à un collectif regroupant 89 d’entre eux. Leur cité, rentable depuis 1967, ne recevait pas les fonds indispensables à l’entretien extérieur et la rénovation des appartements. Une victoire historique pour ces familles, après onze années d’une procédure entamée en août 1999 avec une plainte contre HMP. Mais qui, sur le terrain, ne provoque pas de réels changements. Louise Nenna, présidente de la “Confédération Nationale du Logement 13″, que nous avons rencontrée, livre un constat désolé après cette décision :

Les travaux sont reculés tous les ans. Ils devaient commencer fin 2010 et sont repoussés au 4ème trimestre de 2011. L’organisme est en réalité condamné à effectuer des travaux qu’il n’a pas fait depuis 1926. Les façades, les volets, les fissures, etc., pour éviter les remontées d’humidité entre autres.

Le patron de HMP, Jean-Luc Ivaldi, ex-directeur adjoint du cabinet de Jean-Claude Gaudin, renvoie les locataires « à la lenteur de la justice ». Ailleurs, on cherche encore les explications. En 2007 par exemple, dans la cité des Lauriers (13ème arrondissement de Marseille), les habitants ont été privés d’ascenseurs durant plusieurs semaines. Même chose à la cité des Oliviers. Mais les ascenseurs changés, HMP n’a plus été en mesure de financer les travaux de réhabilitation et le gros entretien.

Sans véritables raisons.

Illustration Flickr CC Nicolas Vigier